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Landesregierung bestimmt Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze

Stellungnahme des Mieterbunds Baden-Württemberg

Stellungnahme zur Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

(18.5.2020) Der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg begrüßt die Verlängerung der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg und die mit der Verlängerung verbundene Erweiterung der Gebietskulisse der Verordnung auf 89 Städte und Gemeinden.

Die Attraktivität des Landes und der wachsende Wohnungsmangel haben zu einem hohen Mietpreisniveau in Baden-Württemberg geführt. Nach dem F+B Mietspiegelindex 2019 liegt die Hälfte der deutschen Städte mit dem höchsten Mietenniveau in Baden-Württemberg. Um zu verhindern, dass durch die besorgniserregende Dynamik der Mietpreisentwicklung die Wohnkosten für immer mehr Haushalte ein Armutsrisiko darstellen, muss die Entwicklung der Mietpreise stabilisiert werden.

Durch die Corona-Krise gewinnt die Stabilisierung der Mietpreise zusätzliche Bedeutung. Die Corona-Pandemie bedeutet für viele Mieterhaushalte Einkommensverluste, manche verlieren sogar ihr gesamtes Einkommen. Die Pflicht zur Mietzahlung bleibt jedoch bestehen. Haushalte stehen deshalb vor einer kaum überwindbaren existenzbedrohenden Herausforderung.

Die Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand von 20 auf 15 Prozent nach § 558 Absatz 3 Satz 3 BGB stellt zweifellos für Mieterinnen und Mieter eine leichte Entlastung dar. Aber auch eine Mieterhöhung um 15 Prozent in drei Jahren wird angesichts der Mietenexplosion der vergangenen Jahre und der zu erwartenden negativen Einkommensentwicklung von vielen Mieterhaushalten nicht mehr zu stemmen sein. Deshalb sollte sich die Landesregierung für eine stärkere bundesweite Begrenzung der Mieterhöhungen bei Bestandsmieten einsetzen. Bei den seit langer Zeit niedrigen Inflationsraten von unter 2 Prozent und einer Nullverzinsung bei Geldanlagen ist es nicht nachvollziehbar, warum Wohnungseigentümner weiterhin die Mieten um 5 bis 7 Prozent pro Jahr erhöhen dürfen. Deshalb sollten Mieterhöhungen nach § 558 BGB bundesweit auf den Inflationsausgleich begrenzt und die Kappungsgrenze auf 6 Prozent in drei Jahren abgesenkt werden.

Kündigungssperrfristverordnung, Mietpreisbegrenzungsverordnung und Kappungsgren-zenverordnung sind drei Instrumente zur Erhaltung stabiler Quartierstrukturen, die sich gegen­seitig ergänzen. Alle drei Verordnungen begrenzt der Bundesgesetzgeber auf Gebiete mit an­gespannten Wohnungsmärkten. Es ist daher folgerichtig, wenn zukünftig für alle drei Landesverordnungen die gleiche Gebietskulisse gelten wird.

Wie bereits in unserer Stellungnahme zur Mietpreisbegrenzungsverordnung dargelegt, hat das F+B-Institut die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Baden-Württemberg nach nachprüfbaren wissenschaftlichen Kriterien plausibel ermittelt. Das Gutachten stellt somit eine Untersuchung aller baden-württembergischen Wohnungsmärkte nach einheitlichen Gesichts­punkten dar.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Erweiterung der Gebietskulisse ausgeschlossen ist. In der Begründung des Bundesgesetzgebers zu § 556d BGB wird darauf hingewiesen, dass die Kriterien zur Bestimmung eines angespannten Wohnungsmarktes, die vom F+B-Institut auf­genommen wurden, keine starren Vorgaben darstellen. Letztlich muss „aus der Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten“ entschieden werden. Die Aufnahme weiterer Städte in die Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg muss möglich sein, wenn die Aufnahme mit belastbaren Fakten begründet wird. Die Gleichbehandlung der Ein­wohner in allen Städten und Gemeinden Baden-Württembergs erfordert bei einem nachweis­lich angespannten Wohnungsmarkt die Aufnahme in die Gebietskulisse. Der Verordnungstext sollte daher ergänzt werden: Städte und Gemeinden haben das Recht einen begründeten An­trag auf Aufnahme in die Gebietskulisse der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württem­berg zu stellen, über den die Landesregierung in einer angemessenen Frist entscheidet.