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Zu wenig Maßnahmen gegen Wohnungsleerstand

Stellungnahme zum Entwurf des Gesetzes zur Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes

(28.10.20) Der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg begrüßt die geplanten Änderungen des Zweck-entfremdungsverbotsgesetzes. Seit dem Jahr 2013, in dem das Gesetz in Kraft getreten ist, hat sich die Wohnungssituation auf den baden-württembergischen Wohnungsmärkten deutlich verschärft. Nach der Studie des F+B-Institutes ist zumindest in 89 Gemeinden und Städten des Landes „die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemesse­nen Bedingungen besonders gefährdet“. Weil der Wohnungsneubau in absehbarer Zeit den Wohnungsmangel nicht überwinden kann, ist es notwendig, bestehenden Wohnraum zu Wohnzwecken zu nutzen. Folglich ist es richtig und sinnvoll, das Zweckentfremdungsverbotsgesetz effizienter zu gestalten. Damit durch die Aktivierung des Wohnungsbestandes der wachsende Wohnungsmangel wirksam eingedämmt werden kann, sind allerdings zusätzliche Maßnahmen in das Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes aufzuneh­men.

Regierungsentwurf schafft mehr Transparenz

Die vorgesehenen Neuregelungen schaffen Transparenz für alle Beteiligten. Dadurch erhöht sich die Akzeptanz des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes. Die Rechtssicherheit wird er­höht.

Die Ausweitung der Auskunftspflicht über die Verfügungsberechtigten und Besitzer auf die Verwalter und Vermittler von Wohnungen begrüßt der Deutsche Mieterbund Baden-Württem­berg. Die Einführung der Auskunftspflicht für Betreiber von Internetportalen für die Vermittlung von Ferienwohnungen, wie zum Beispiel Airbnb, erlaubt es, die unzulässige Vermietung von dringend benötigtem Wohnraum an Touristen wirksam zu verhindern.

Die Möglichkeit für Städte und Gemeinden, eine Registrierungs- und Anzeigenpflicht einzufüh­ren, erleichtert die Anwendung und Überprüfung der Zweckentfremdungsverbotsregelungen.

Höheres Bußgeld bei Zweckentfremdung möglich

Aus der Sicht des Deutschen Mieterbundes Baden-Württemberg sollen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz und die entsprechenden kommunalen Satzungen nicht vorrangig Zweck­entfremdung ahnden. Vielmehr soll Zweckentfremdung verhindert werden. Die Regelungen haben eine präventive Wirkung, weil sie, anders als wirkungslose Appelle, deutlich machen, dass die Zweckentfremdung gegen das Gemeinwohl verstößt. Trotzdem ist die Erhöhung des Bußgeldrahmens auf 100.000 Euro richtig. Ebenso ist zu begrüßen, dass Verstöße gegen die Auskunfts-, Registrierungs- und Anzeigenpflicht mit einem Bußgeld belegt werden können. Die angemessene Sanktionierung verstärkt die Wirksamkeit der Regelungen des Zweckentfrem-dungsverbotsgesetzes.

Kein Bestandsschutz für Leerstand

Damit der Wohnungsbestand tatsächlich wieder den Wohnungsmärkten zur Verfügung steht, sind Ergänzungen des vorliegenden Gesetzentwurfs notwendig. Bestehender Leerstand darf keinen Bestandsschutz genießen. Nach den geltenden gesetzlichen Regelungen können Kommunen nur Wohnungsleerstand ahnden, wenn dieser nach dem Erlass einer entsprechen­den Satzung entstanden ist. Dies widerspricht der Zielsetzung des Gesetzes, leerstehenden Wohnraum wieder den Wohnungsmärkten zur Verfügung zu stellen. Es trägt zudem nicht zur Akzeptanz des Zweckentfremdungsverbotes bei, wenn langjährige Wohnraumzweckentfrem­dung privilegiert, kurzfristige Zweckentfremdung dagegen sanktioniert wird. Deshalb muss ein­deutig gesetzlich festgeschrieben werden, dass Wohnungsleerstand grundsätzlich unzulässig ist und verfolgt werden kann, auch wenn er schon vor dem Erlass einer kommunalen Zweck-entfremdungsverbotssatzung bestand.

Zweckentfremdungsverbot als eigenständiges wohnungspolitisches Instrument

Verstärkter Wohnungsneubau und optimale Nutzung des Wohnungsbestandes sind Bestand­teile einer nachhaltigen Wohnungspolitik. Deshalb kann das Zweckentfremdungsverbot kein nachgelagertes wohnungspolitisches Instrument darstellen, das nur zum Einsatz kommt, wenn „andere zumutbare Mittel“ nicht zur Verfügung stehen. Diese Regelung, die mit erheblichem bürokratischem Aufwand verbunden ist, war in der früheren bundesrechtlichen Regelung (Mietrechtsverbesserungsgesetz Art. 6) nicht enthalten. Auch andere Bundesländer, wie zum Beispiel Hamburg, verwenden diese einschränkende Regelung nicht. Vielmehr muss das Zweckentfremdungsverbot als ein ordnungspolitisches Instrument im Rahmen der Wohnraum­offensive Baden-Württemberg zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum angesehen werden. Eine entsprechende Änderung des Paragraf 1 des Zweckentfremdungsverbots ist da­her notwendig.

Längere Geltungsdauer der kommunalen Satzungen

Es ist nicht zu erwarten, dass sich die Situation auf den baden-württembergischen Wohnungs­märkten in absehbarer Zeit entspannen wird. Zur Verbesserung der Wohnungssituation ist eine langfristig verlässliche Wohnungspolitik erforderlich, die Planungssicherheit für alle Be­teiligten gewährleistet. Eine Verlängerung der Geltungsdauer der kommunalen Satzungen auf zehn Jahre ist deshalb geboten.

Land muss Städte beraten

Mit der Reform des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes ist die Zweckentfremdung noch nicht beseitigt. Das Landesgesetz wirkt durch die Ermächtigung der Kommunen zum Erlass einer Zweckentfremdungsverbotssatzung nur mittelbar. Die Entscheidung über den Erlass einer ent­sprechenden Satzung liegt bei den Kommunen. Es liegt jedoch im Interesse des Landes, dass der Wohnraummangel auch durch das Verbot der Zweckentfremdung abgebaut wird. Deshalb ist es notwendig, dass das Land die Kommunen bei der Bekämpfung der Zweckentfremdung zumindest beratend unterstützt. Es ist zu prüfen, ob die im Rahmen der Wohnraum Offensive BW vorgesehene Prämie für die Wiedervermietung leerstehenden Wohnraums auch Kommu­nen, die mit erheblichem personellen Aufwand gegen die Wohnraumzweckentfremdung vor­gehen, gewährt werden kann. Eine wirksame Unterstützung der Kommunen stellt einen Bei­trag zur Erhöhung des Angebotes bezahlbarer Wohnungen im ganzen Land dar.