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26.05.14 - 16:43 Uhr

Für ein Recht auf Stadt – für bezahlbare Mieten

Mietertag Baden-Württemberg fordert mietpreisbegrenzende Maßnahmen jetzt

Anlässlich des Mietertages Baden-Württemberg 2014, zu dem am 23. und 24. Mai über 200 Delegierte aus den 35 baden-württembergischen Mietervereinen in Ulm zusammen kommen, forderte Rolf Gaßmann, Landesvorsitzender des Deutschen Mieterbundes Baden-Württemberg, dass umgehend mietpreisbegrenzende Maßnahmen eingeführt werden. Diese Maßnahmen, so Gaßmann, sind dringend notwendig, weil die Wohnkosten zu einem Armutsrisiko für immer mehr Haushalte werden. Gaßmann: „Wir wollen lebendige Städte, in denen Menschen in jedem Alter, bei jeder Zusammensetzung des Haushalts und aus jeder sozialen Schicht ein Zuhause finden können. Deshalb fordern wir eine gerechte und nachhaltige Wohnungspolitik. Dazu gehören Maßnahmen, die jetzt verhindern, dass das Grundversorgungsgut Wohnen unbezahlbar wird sowie eine angemessene Förderung des Wohnungsneubaus.“
 

Wohnen in Baden-Württemberg wird immer teurer


Wohnen in Baden-Württemberg war schon immer teuer. Im Durchschnitt liegen die Mietpreise rund 20 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Der Mietspiegelindex 2013, den das Hamburger Instut F + B im Februar dieses Jahres veröffentlicht hatte, stellt ein Alarmsignal dar, erläuterte Gaßmann. 17 der 30 Städte mit den höchsten Mieten liegen in Baden-Württemberg. Der Wohnungsmangel in den Ballungsräumen und Universitätsstädten des Landes ist längst bei den Durchschnittsverdienern angekommen. Immer mehr Menschen können entweder gar keine Wohnung finden oder sich ihre alte Wohnung nicht mehr leisten. Der Mietertag Baden-Württemberg fordet deshalb Maßnahmen, die die Folgen des Wohnungsmangels dämpfen.

 

Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand


Mit dem am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetz werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete zu bestimmen, in denen die Kappungsgrenze bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichmiete von jetzt 20 Prozent auf 15 Prozent in drei Jahren herabgesetzt wird. Der Bundesgesetzgeber wollte mit der Regelung die Haushalte entlasten, die unter hohen Mieten und raschen Mietsteigerungen zu leiden haben. Während in Bayern bereits im Juli 2013 eine Rechtsverordnung erlassen wurde, mit der die Kappungsgrenze für 90 Städte abgesenkt wurde und in NRW eine Rechtsverordnung bereits im Beschlußverfahren ist, mit der die Kappungsgrenze in 59 Städten abgesenkt werden wird, wird der Termin in Baden-Württemberg ständig nach hinten verschoben. Nach dem aktuellen Stand, ist im Frühjahr 2015 mit der Verordnung für Baden-Württemberg zu rechnen. Die lange Wartezeit von zwei Jahren zwischen der Schaffung der gesetzlichen Grundlagen und der tatsächlichen Einführung durch die Rechtsverordnung der Landesregierung lässt Vermietern sehr viel Zeit, den vollen Erhöhungsspielraum vor der Absenkung der Kappungsgrenze noch auszuschöpfen. Gaßmann erinnerte an einen entsprechenden Aufruf von Haus und Grund Stuttgart, „die Mieten schnell und kräftig zu erhöhen“.

Gaßmann: „Die sofortige Herabsetzung der Kappungsgrenze ist dringend geboten, weil der zunehmende Wohnungsmangel in den Ballungsräumen und Universitätsstädten die Mieten weiter in die Höhe treibt.“ Dem Mietertag Baden-Württemberg liege deshalb ein Antrag vor, der fordert, dass die Verordnung zur Herabsetzung der Kappungsgrenze umgehend erlassen wird.


Die Herabsetzung der Kappungsgrenze stelle keineswegs ein Investitionshemmnis dar. Gaßmann verwies darauf, dass auch nach einer Herabsetzung der Kappungsgrenze noch extreme Mietsteigerungen möglich sind: Erhöhe ein Vermieter alle drei Jahre die Miete um 15 Prozent, so ergibt sich bezogen auf den Grundbetrag in neun Jahren immer noch eine Erhöhung um 52 Prozent während die Nettolöhne im gleichen Zeitraum um kaum 10 Prozent ansteigen. Bei Ausschöpfung der bislang gültigen Kappungsgrenze ergebe sich nach neun Jahren eine Steigerung um 73 Prozent.
 

Eine Begrenzung für Wiedervermietungsmieten (Mietpreisbremse) einführen


Der Abstand zwischen Bestands- und Angebotsmieten wird immer größer. In den Städten liegen die Wiedervermietungsmieten bis zu 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Das Internetportal Immobilienscout24 berichtet, dass die Wiederver-mietungsmieten in den ersten drei Monaten 2014 so schnell gestiegen sind, wie im gesamten Vorjahr. Für die Stadt Ulm stellt das Internetportal eine Steigerung von 4,5 Prozent in den letzten zwölf Monaten fest. Aus einer Gegenüberstellung der Daten des Mietspiegelindex und des Marktmietenindex des F+B Institutes hat der Deutsche Mieterbund ermittelt, dass die Angebotsmieten zum Beispiel in Konstanz 33 Prozent, in Heidelberg 32 Prozent, in Freiburg 25 Prozent und in Tübingen 21 Prozent über dem Mietspiegel liegen. Nach eigener Erhebung des Stuttgarter Mietervereins liegen die Wiedervermietungsmieten in der Innenstadt sogar um 45 Prozent über den Mietspiegelwerten.


Gaßmann: „Diese teuren Wiedervermietungsmieten betreffen alle Mieterinnen und Mieter, weil sie die Vergleichsmieten von morgen sein werden.“ Der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg begrüßt deshalb, dass die große Koalition noch in diesem Jahr eine Mietpreisbremse beschließen will. Die angekündigte gesetzliche Regelung sieht vor, dass zukünftig Wiedervermietungsmieten höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden dürfen. „Die Landesregierung muss gewährleisten, dass das Gesetz zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten unmittelbar nach seinem Inkrafttreten in Baden-Württemberg zur Anwendung kommen kann“ lautet ein weiterer Antrag an den Mietertag.
 

Die Kritik an dem geplanten Gesetzesvorhaben wies Gaßmann als unbegründet und auch unglaubwürdig zurück. Von der Begrenzung seien ausdrücklich Erstvermietungen, also der Neubau, ausgenommen. Betroffen seien nur Wohnungen, die neu vermietet werden, ohne dass der Vermieter in eine Wohnwertverbesserung investiert hat. Vermieter, die bereits eine zu hohe Miete verlangen, müssen laut dem Gesetzentwurf die Miete nicht kürzen oder gar zuviel bezahlte Miete zurückzahlen. Das Gesetz zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten stelle deshalb kein Investitionshemmnis dar.

Nach den Erfahrungen der baden-württembergischen Mietervereine setzen viele anständige Vermieter und die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehemen sowie die Genossenschaften die Wiedermietungsmieten schon jetzt nicht oberhalb der Vergleichsmiete fest. Sie sind also von der geplanten gesetzlichen Regelung gar nicht betroffen. Das Gesetz sei dringend erforderlich, damit der Mißbrauch der Marktmacht in einer Mangelsituation durch rein profitorientierte Vermieter unterbunden werden kann.

 

Bestehenden Wohnraum nutzen – Leerstand verhindern

Gaßmann: „Der Wohnungsneubau kann die wachsende Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen nicht abfedern. Es ist dringend notwendig, bezahlbare Wohnungsbestände zu erhalten und zu aktivieren.“ Die Situation auf den Wohnungsmärkten könnte sich deutlich entspannen, wenn Wohnungen nicht länger den Wohnungsmärkten entzogen werden würden. Die Ergebnisse der Zensuserhebung 2011 dokumentieren, dass in vielen Städten trotz großem Wohnungsmangel über vier Prozent der Wohnungen leerstehen: in Tübingen 1.628, in Reutlingen 1.769, in Ulm 1.779, in Esslingen 2.047, in Heidelberg 2.419, in Karlsruhe 3.557, in Mannheim 7.158 Wohnungen. In der Landeshauptstadt Stuttgart standen zum Stichtag 11.408 Wohngen leer. „Selbst wenn durchschnittlich zwei Prozent durch Fluktuation bedingt sind, so könnten allein in Stuttgart rund 5.000 Wohneinheiten wieder einer Wohnnutzung zugeführt werden, das entspricht der gesamten Neubauleistung von drei Jahren“, erläuterte Gaßmann.


Der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg hält das von Grün-Rot in Baden-Württemberg wieder eingeführte Zweckentfremdungsverbot für ein hilfreiches Mittel, unerwünschte Leerstände zu beseitigen. Dieses Landesgesetz ermächtigt die Kommunen, durch den Erlass einer Satzung die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verbieten. Neben der Nutzung von Wohnraum als Gewerberaum oder als Ferienwohnung zählt gerade der unbegründete Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum. Gaßmann: „Wir appelieren an die Kommunen im Land, nun rasch dem Beispiel der Stadt Freiburg zu folgen und Satzungen zu erlassen, die schon vorhandenen Wohnraum erhalten und wieder aktivieren.“ Zusätzlich müssen die Städte für Personal sorgen, die den Wohnraum überwachen, damit die Zweckentfremdung von Wohnraum verfolgt werden kann.


Wohnungsneubau ankurbeln

Gaßmann: „Um die Wohnungssituation wirksam und auf Dauer zu verbessern, muss der Wohnungsneubau angekurbelt werden. Wir brauchen mehr Mietwohnungsneubau, insbesondere mehr Sozialwohnungen, um der ständig steigenden Nachfrage nach Wohnungen in Groß- und Universitätsstädten gerecht zu werden.“


Dabei kommt der Wohnraumförderung, für die die Landesregierung die Verantwortung trägt, eine große Bedeutung zu. Gaßmann würdigte, dass die grün-rote Landesregierung tatsächlich den angekündigten Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik begonnen habe: Der Förderschwerpunkt liege auf dem Mietwohnungsbau und die Förderkonditionen seien attraktiv gestaltet. Der inhaltliche Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik komme allerdings bei den Menschen in den Ballungsräumen und Universitätsstädten kaum an, weil die Landesmittel, die zur Wohnraumförderung eingesetzt werden, viel zu gering seien. Gerade einmal 0,5 Promille vom Landeshaushalt und nur 0,5 Prozent der investiven Landesmittel seien für die Wohnraumförderung bereit gestellt.


Das Programmvolumen 2014 beträgt 63,12 Mio. Euro, zu dem das Land knapp 20,1 Mio. Euro beisteuert. Unser Nachbarland Bayern, das mit einer ähnlichen Wohnungssituation konfrontiert ist, hat die Landesmittel für das Jahr 2014 von 177,50 Mio. Euro auf 237,5 Mio. Euro erhöht. Der dortige Mitteleinsatz beträgt damit über das 11 fache des baden-württembergischen.

 
Der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg erkennt an, dass die grün-rote Landesregierung deutlich mehr Mittel bereitstellt als die CDU-FDP-Vorgängerregierung. Die Verdreifachung der Landesmittel auf 20,1 Mio. verdecke allerdings, dass die Erhöhungen von einem extrem niedrigen Niveau ausgingen, weil die Vorgängerregierung sich faktisch aus der Wohnraumförderung verabschiedet hatte. Mit dem aktuellen Programmvolumen soll der Neubau von 690 Mietwohnungen gefördert werden. Für einen Flächenstaat mit fast 11 Mio. Einwohnern ein äußerst bescheidenes Förderziel. „ Auch vor dem Hintergrund, dass jährlich rund 4.800 Sozialmietwohnungen aus der Bindung fallen, sind 690 neu gebaute Mietwohnungen kaum der sprichwörtliche Tropfen auf den heißen Stein“, erklärte Gaßmann. Der rapide Schrumpfungsprozess des Sozialwohnungsbestandes könne damit allenfalls verlangsamt werden.


Damit sich die Wohnungssituation in den Ballungsräumen und Universitätsstädten spürbar verbessern kann, sei eine Erhöhung der Landesfördermittel dringend geboten. Das Land müsse die Bundesmittel (42 Mio. Euro) so aufstocken, dass der Gesamtumfang des Landeswohnraumprogramms dauerhaft  mindestens 100 Mio. Euro betrage. Dadurch könnten jährlich 1.700 geförderte Mietwohnungen neu entstehen und die Kommunalen Wohnungsmärkte wirksamer entlasten.