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22.06.18 - 12:00 Uhr

Mietertag 2018: Wohnen muss bezahlbar sein!

Landesregierung soll Berliner Bundesratsinitiative unterstützen

Anlässlich des Mietertages Baden-Württemberg, zu dem heute und morgen 200 Delegierte aus den 35 baden-württembergischen Mietervereinen in Esslingen zusammenkommen, warnte Rolf Gaßmann, Landesvorsitzender des Deutschen Mieterbundes Baden-Württemberg, vor der finanziellen Überforderung von immer mehr Mieterhaushalten und einer sich  zuspitzenden Wohnungsnot. Gaßmann: „In der Landeshauptstadt sind die Wiedervermietungsmieten allein in den letzten drei Jahren um 25 Prozent angestiegen und in der Region Stuttgart sowie in den Universitätsstädten und in den anderen Ballungszentren des Landes finden Mieter kaum noch eine bezahlbare Wohnung. Die Explosion der Mietpreise und unsere Forderungen zu einer wirksamen Mietpreisbegrenzung werden deshalb im Zentrum des Mietertages 2018 in Esslingen stehen", erklärte Gaßmann.

Der Wohnungsmangel wächst weiter an

Weil seit zwei Jahrzehnten viel zu wenig gebaut wird, öffnet sich die Schere zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage immer weiter. Die im Auftrag der Wohnraum-Allianz erstellte Prognos-Studie beziffert allein die in den Jahren 2011 bis 2015 aufgelaufene „Wohnungsbaulücke“ auf 88.000 Wohnungen. Um dieses Defizit abzubauen, so das Prognos-Institut, müssten jährlich 65.000 Wohnungen neu gebaut werden. Der Wohnungsneubau deckte in den Jahren 2016 (32.745 Wohnungen) und 2017 (33.523 Wohnungen) lediglich die Hälfte des Bedarfs. Gaßmann: „Der Wohnungsmangel ist damit in den vergangenen beiden Jahren um weitere 60.000 Wohnungen auf 150.000 Wohnungen angestiegen.“

Problem in Ballungsräumen und Universitätsstädten

Die Wohnungsnot ist in den Ballungsräumen und Universitätsstädten am gravierendsten, weil dort die meisten Menschen zuzogen. So stieg die Einwohnerzahl der Landeshauptstadt Stuttgart in den Jahren 2012 bis 2016 um 38.175 Menschen an. Dem durch diesen Zuwachs bedingten Bedarf von 19.000 Wohnungen standen nur 8.082 neu gebaute Wohnungen gegenüber. Auch in anderen Städten konnte der Wohnungsbedarf durch Zuzüge nicht gedeckt werden. Die Bedarfsdeckungsquote beträgt zum Beispiel in Mannheim 56 Prozent, in Karlsruhe 50 Prozent, in Freiburg 48 Prozent und in Esslingen 39 Prozent. Dabei ist der Wohnungsbedarf der ansässigen Wohnbevölkerung und der Wohnraumersatzbedarf noch gar nicht berücksichtigt.

Wohnraummangel flächendeckend

Auch in kleineren Städten wächst der Wohnungsmangel. Die Prognos-Studie stellt fest: „Der Mangel an Wohnraum ist in Baden-Württemberg auf Grund der breiten Wirtschaftsstärke sehr flächendeckend ausgeprägt und im Gegensatz zu anderen Flächenländern kein alleiniges Phänomen der Großstädte und Ballungsräume.“

Ohne Wohnungen keine Fachkräfte

Die demographische Entwicklung – in den nächsten Jahren werden die geburtenstarken Jahrgänge in den Ruhestand gehen und weitere Arbeitnehmer zuziehen – wird den Wohnraummangel weiter verstärken. Schon heute können viele Firmen nur sehr schwer neue qualifizierte Mitarbeiter einstellen, weil diese neuen Mitarbeiter keine bezahlbare Wohnung finden können. Dieses Problem wird zunehmen. So werden bis 2030  11.000 heute berufstätige Esslinger in Rente gehen. Damit alle Arbeistplätze neu besetzt werden können, sind allein 6.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich. Der Flächennutzungsplan 2030 geht jedoch nur von rund 3.100 neuen Wohnungen aus. Gaßmann: „Der zunehmende Wohnungsmangel ist nicht nur ein gravierendes soziales Problem, sondern auch zunehmend ein Problem, das die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit des Landes gefährdet.“

Miete ist Armutsrisiko Nummer eins

Laut dem Stuttgarter Statistikamt lagen die Wiedervermietungsmieten im Bestand bereits im ersten Halbjahr 2017 bei 12,90 Euro pro Quadratmeter und damit um 43 Prozent über der seit 2017 geltenden Durchschnittsmiete des Mietspiegels von 9 Euro pro Quadratmeter. Immoscout weist im ersten Halbjahr 2018 für die Stuttgarter Innenstadtbezirke bereits eine durchschnittliche Angebotsmiete von 14 Euro aus. Ähnlich erschreckende Zahlen erhob das Statistikamt für die gesamte Region Stuttgart: Das aktuelle Mietniveau aller Angebotsmieten liegt in Böblingen, Sindelfingen, Fellbach, Esslingen und Ludwigsburg um 11 Euro mit einem Jahresanstieg von acht Prozent. Der aktuelle F+B Mietspiegelindex weist unter den 30 teuersten Mieterstädten 15 baden-württembergische Städte aus.

Gaßmann: „Immer mehr Haushalte wohnen sich arm. Viele Mieterhaushalte haben nach Abzug der Mietzahlung nur noch ein Resteinkommen, das unterhalb der Hartz-IV-Regelsätze liegt. Die Wohnbedingungen sind damit nicht nur ein Spiegel bestehender Ungleichheit, sondern tragen auch selbst zu einer wachsenden Ungleichheit bei.“

Ordnungspolitische Maßnahmen sind unerlässlich

Obwohl Fördermittel für den Wohnungsbau erhöht und die Förderkonditionen des Landeswohnraumförderprogrammes deutlich attraktiver gestaltet wurden, kommt der Wohnungsneubau nicht in Fahrt. Doch auch wenn der Wohnungsneubau tatsächlich rasch angekurbelt werden könnte, würde dies nicht zu einer kurzfristigen Entspannung auf den Wohnungsmärkten führen. Selbst wenn die vom Land in den nächsten vier Jahren geplanten 9.000 geförderten Mietwohnungen gebaut würden, wären dies nicht einmal ein 0,2 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes, viel zu wenig um das Wohnungsdefizit spürbar abbauen und das Mietpreisniveau beeinflussen zu können.

Gaßmann: „In der sozialen Marktwirtschaft ist es eine öffentliche Aufgabe, einem Marktversagen durch ordnungspolitische Maßnahmen entgegen zu wirken und dafür zu sorgen, dass das Grundversorgungsgut Wohnung nicht für immer mehr Menschen unbezahlbar wird.“ Die Wohnungsfrage kann nur geklärt werden, so Gaßmann weiter, wenn die notwendige Belebung des Wohnungsneubaus mit einer verantwortungsbewussten Bestandspolitik verzahnt wird.

Mieter vor unbezahlbaren Mietpreisen schützen

Das Wichtigste ist die Begrenzung der Wiedervermietungsmieten, weil sie für die Explosion der Mietpreise die wesentliche Ursache sind. Gaßmann: „Die Mietpreisbremse muss scharf gestellt werden. Der kürzlich von der Bundesjustizministerin vorgestellte Referentenentwurf ist erst ein erster zaghafter Schritt in die richtige Richtung.“ Die umfassende Auskunftspflicht des Vermieters schafft Transparenz und macht es dem Mieter unter Umständen auch leichter, die Mietpreisbremse zu ziehen. An der eigentlichen Problematik der Mietpreisbremsen-Regelung ändert sich aber nichts.

Der Mieterbund fordert, dass es für bislang schon überhöhte Mieten keinen Bestandsschutz geben darf. Er fordert weiter, dass die Ausnahme von der Mietpreisbremse bei modernisierten Wohnungen gestrichen wird, weil sie von Mietern nur schwer überprüft werden kann. Schon das Anbieten überteuerter Wohnungen, erst Recht aber das Überschreiten der Mietpreisbremse, muss als Ordnungswidrigkeit von den zuständigen Behörden mit Bußgeldern geahndet werden können. Vermieter müssen zu viel erlangte Miete ab Vertragsabschluss und nicht erst ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge des Mieters  zurückbezahlen.

Gaßmann: „Wir appellieren aber auch an Mieterinnen und Mieter, sich nicht mit überhöhten Mieten abzufinden und trotz der bestehenden Unsicherheiten von der Mietpreisbremse Gebrauch zu machen.

Mietpreisbremse muss im ganzen Land gelten

Dass die Mietpreisbremse nicht flächendeckend gelte, sei „ein schwerer Geburtsfehler“, so Gaßmann. Das Bundesgesetz ermächtigt nur die Landesregierungen, Gebiete auszuweisen, in denen das Gesetz gelten soll. Weil die Landesregierung damit in der Verantwortung ist, solle diese rasch die Gebietskulisse für die Mietpreisbremse und die Gebietskulisse für die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand auf alle Städte und Gemeinden mit Wohnungsmangel erweitern.

Herausmodernisieren der Mieter verhindern

Ein weiterer dringend notwendiger Schritt zur Eindämmung der Mieteninflation ist die Abschaffung der Modernisierungsumlage. „Es ist eine große Ungerechtigkeit, dass bislang die Kosten für die Wohnungsmodernisierung alleine den Mietern aufgebürdet werden“, stellte Gaßmann fest. Der Mieter dürfe nicht länger allein die Investition und damit den Wertzuwachs einer Immobilie finanzieren. Stattdessen sollte der Vermieter über eine Höherstufung der Wohnung innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete eine begrenzte Mietsteigerung erhalten. „Der von der Bundesjustizministerin vorgestellt Referentenentwurf zur Mietrechtsreform mit einer Absenkung der Umlage von 11 auf 8 Prozent greift viel zu kurz“, kritisierte Gaßmann.

Entwurf der Bundesregierung unzureichend

Denn auch die neu eingeführte Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter und Monat lässt noch viel zu hohe Mietpreissprünge zu. Auch die auf 8 Prozent verringerte Umlage führt bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen zu Mietsteigerungen, die viele Mieterhaushalte sich nicht mehr leisten können. Wenn heute energetisch modernisiert wird, fallen pro Wohnung häufig Kosten von 30.000 Euro und mehr an. Auch 8 Prozent Umlage bedeuten dann noch eine Mieterhöhung von 200 Euro im Monat.

Baden-Württemberg soll Bundesratsinitiative aus Berlin unterstützen

„Jetzt kommt es darauf an, dass Bundestag und Landtag rasch und entschieden die notwendigen Maßnahmen ergreifen und verhindern, dass Wohnen für noch mehr Menschen zum unbezahlbaren Luxusgut wird“, stellte der Mieterbund fest. Dazu solle  die Landesregierung die Gesetzesinitiative des Landes Berlin unterstützen. Eine entsprechende Bitte hatte der Mieterbundsvorsitzende bereits vor zwei Wochen schriftlich an Ministerpräsident Kretschmann ausgesprochen.

Dem Mieterbund Baden-Württemberg gehören 35 Mietervereine im Land an, in denen 160.000 MIeter organisiert sind. Der Mietertag Baden-Württemberg ist  das höchste Organ des Landesverbands. Die Mietervereine wählen entsprechend ihrer MItgliederzahl die Delegierten zum Mietertag.