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01.04.19 - 12:55 Uhr

Geld für sozialen Wohnungsbau bleibt ungenutzt

Baden-Württemberg bracht eigene Wohnungsbaugesellschaft

Weil die Mittel für den geförderten Wohnungsbau nicht abgerufen werden, benötigt das Land eine eigene Wohnungsbaugesellschaft

Anlässlich der Landesarbeitstagung 2019 des Deutschen Mieterbundes Baden-Württemberg, zu der an diesem Wochenende einhundertzwanzig Juristen, Mitarbeiter und Vorstände der 35 baden-württembergischen Mietervereine in Heilbronn zusammenkommen, warnte der Landesvorsitzende, Rolf Gaßmann, vor einer weiteren Verschärfung der Wohnungssituation. Es gebe keine Anzeichen für eine Entspannung der Wohnungsmärkte. Alle Institute haben zum Jahreswechsel ein weiteres Anwachsen des Wohnungsmangels prognostiziert. In der Folge werden die Wohnkosten weiter steigen. Neu ist allerdings, dass die Mieteninflation jetzt deutlich in die Fläche ausstrahlt. Die Mieten in den sogenannten B-Städten steigen inzwischen schneller als in den größten Städten. Auf Grund der hohen Attraktivität gehört Heilbronn zu den neuen Hotspots. Nach einer Veröffentlichung des Empirica Instituts sind die Mieten in Heilbronn innerhalb eines Jahres um 13 Prozent gestiegen. Damit liegt Heilbronn an der Spitze der Städte mit den höchsten Mietsteigerungsraten, vor den Metropolen München, Stuttgart, Hamburg und Frankfurt, erläutert Gaßmann. Bei 21 Prozent der Heilbronner Mieterhaushalte liegt die Mietbelastungsquote inzwischen über 40 Prozent des Haushaltseinkommens.

Gaßmann: „Damit Wohnen nicht für immer mehr Menschen zu einem unbezahlbaren Luxusgut wird, sind sowohl eine Wohnungsbauoffensive notwendig, als auch ordnungspolitischen Maßnahmen zur Mietpreisstabilisierung.“

Es wird viel zu wenig neu gebaut

Die Wohnungssituation kann nur durch Wohnungsneubau grundsätzlich verbessert werden. Trotz großer Anstrengungen ist es nicht gelungen, den Wohnungsneubau wirksam zu beleben.

Die im Auftrag der Wohnraum-Allianz erstellte Prognos-Studie beziffert allein die in den Jahren 2011 bis 2015 aufgelaufene „Wohnungsbaulücke“ auf 88.000 Wohnungen. Um dieses Defizit abzubauen, so das Prognos-Institut, müssten jährlich 65.000 Wohnungen neu gebaut werden. Der Wohnungsneubau deckte in den Jahren 2016 (32.745 Wohnungen) und 2017 (33.523 Wohnungen) lediglich die Hälfte des Bedarfs. Die Fertigstellungszahlen für das Jahr 2018 wurden noch nicht veröffentlicht, liegen aber mit ziemlicher Sicherheit ebenfalls bei rund 30.000 Wohnungen. Gaßmann: „Der Wohnungsmangel ist damit seit der Erhebung der Prognosstudie um weitere 90.000 Wohnungen angestiegen.“

Auch in Heilbronn haben sich die Entwicklung des Wohnungsbestandes und die Bevölkerungsentwicklung deutlich voneinander entkoppelt. In den Jahren 2012 bis 2017 ist die Bevölkerungszahl um 7.582 Menschen angestiegen. Bei einer Belegungsdichte von 2,1 Personen pro Wohnung resultiert allein aus der Zuwanderung ein Bedarf von 3.610 Wohnungen. Neu gebaut wurden in diesen Jahren jedoch nur 1.940 Wohnungen. Der Wohnungsneubau deckt damit nur gut die Hälfte des Bedarfs ab.

Der Bestand an Sozialwohnungen sinkt auf neue Tiefststände

Nachdem der Sozialwohnungsbestand in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich geschrumpft ist, muss diese Entwicklung gestoppt und der Sozialwohnungsbestand wieder erhöht werden. Dies ist bislang nicht gelungen. Nach Erhebungen des Wirtschaftsministeriums wird sich der Sozialwohnungsbestand von 58.416 Wohnungen (31.12.2017) voraussichtlich auf 51.489 Wohnungen (31.12.2020), also um durchschnittlich 2.309 Wohnungen pro Jahr, verringern. Das Prognos-Gutachten stellt fest, dass ein jährlicher Neubau von 4.000 Sozialmietwohnungen ein „Potential für Bestandserweiterungen“ darstellt. Nach der Auflistung der L-Bank über die Programmnachfrage im Kalenderjahr 2018 wurden im vergangenen Jahr die Förderanträge für 1.639 neue Sozialmietwohnungen genehmigt. Der Handlungsbedarf ist offenkundig.

Städte müssen Bauland bereitstellen und Baugebote durchsetzen

Die Verbesserung der Wohnungssituation ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, erklärt Gaßmann. Bund, Land und Städte müssen gemeinsam gewährleisten, dass für alle Bedarfsgruppen ein angemessenes und bezahlbares Wohnungsangebot zur Verfügung steht.

Städten und Gemeinden kommt eine besondere Bedeutung zu, weil sie maßgeblich bestimmen, wie viele und welche Wohnungen gebaut werden. Kommunen müssen ausreichend Bauland ausweisen. Es ist richtig, wenn die Wohnbauflächenentwicklung dem Gebot der Innen- vor der Außenentwicklung folgt. Die Stadt Heilbronn ist dabei auf einem guten Weg: 72 Prozent der neuen Wohngebäude werden in Baulücken oder auf Konversionsflächen errichtet. Das Beispiel Heilbronn zeigt aber auch, die Innenentwicklung reicht nicht aus. Es müssen Neubaugebiete auch in den Außenbereichen ausgewiesen werden, um dem steigenden Wohnungsbedarf gerecht werden zu können.

Bauland ist knapp und deshalb teuer. Die explodierenden Bodenpreise machen den Bau bezahlbarer Wohnungen praktisch unmöglich. Diesem Trend müssen die Städte mit einem strategischen Bodenmanagement entgegenwirken. Städte wie Ulm und Ludwigsburg zeigen durch eine vorausschauende Bodenpolitik wie bezahlbare Wohnungen gebaut werden können. Neues Baurecht darf es erst geben, wenn alle Flächen eines Baugebietes in städtischem Besitz sind. Flächen aus städtischem Besitz dürfen nicht meistbietend verkauft werden, sondern nach Konzept vergeben werden. Investoren, die eine langfristige Nutzung mit preisgünstigen Mietwohnungen gewährleisten, müssen städtische Baugrundstücke vergünstigt erhalten. Gaßmann: „Der Wechsel von einer rein haushaltspolitisch orientierten Flächenpolitik zu einer nachhaltigen und gemeinwohlorientierten Bodenpolitik ist notwendig.“

Städte und Gemeinden müssen zudem überwachen, ob Baugenehmigungen tatsächlich zum Wohnungsneubau führen. In Heilbronn stieg die Zahl der Baugenehmigungen alleine in den Jahren 2016 bis 2017 mit 1.580 Wohneinheiten deutlich über die Fertigstellungszahl von 633 Wohnungen. Der Bauüberhang liegt mit rund 950 Wohnungen über dem 1,5 fachen der Wohnungsfertigstellung. Es gibt sicher verschiedene Gründe für Verzögerungen der Baufertigstellung, wie zum Beispiel den Fachkräfteengpass im Baugewerbe. Ein Grund stellt die Spekulation dar: Investoren holen Baugenehmigungen auf Vorrat ein und warten mit der Fertigstellung, weil sie auf weiter steigende Erstbezugsmieten oder steigende Immobilienpreise spekulieren. Städte und Gemeinden haben die Möglichkeit, diese unerwünschte Spekulation zu verhindern. Das Baugebot nach Paragraf 176 Bundesbaugesetz ermöglicht den Städten durchzusetzen, dass auf baureifen Grundstücken tatsächlich gebaut wird. Die Universitätsstadt Tübingen wird dieses Instrument nun einsetzen. Oberbürgermeister Boris Palmer hat angekündigt, dass Baulandbesitzer innerhalb von vier Jahren bauen müssen.

Städte müssen auch steuernd eingreifen, damit ein bezahlbares Wohnungsangebot entsteht. Bei neuem Baurecht sollen deshalb verbindliche Quoten für sozialen Mietwohnungsbau festgelegt werden. Im neuen Freiburger Stadtquartier Dietenbach liegt die Quote bei 50 Prozent. In Heilbronn hat sich die Stadtsiedlung mit einer Quote von 30 bis 40 Prozent selbst verpflichtet. Mit den „Baulandpolitischen Beschlüssen“ wurde in Heilbronn leider nur eine „individuelle Quote“ eingeführt. Gaßmann: „Wir würden uns für die Großstadt Heilbronn eine feste verbindliche Regelung für alle Investoren wünschen.“

Gaßmann forderte die Städte auf, die gesetzlichen Möglichkeiten gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum zu nutzen und eine entsprechende Satzung zu beschließen. In Zeiten, in denen viele Menschen kein bezahlbares Dach über dem Kopf finden können, ist der unbegründete Leerstand von Wohnungen, die Umnutzung zu Ferienwohnungen oder anderer gewerblicher Nutzung kein Kavaliersdelikt.

Land muss Städte und Gemeinden mit einer eigenen Wohnungsgesellschaft unterstützen

Trotz attraktiverem Landeswohnraumförderprogramm ist es nicht gelungen, den Wohnungsneubau wirkungsvoll zu beleben. Ein Grund ist darin zu sehen, dass viele Städte und Gemeinden im Umland der Hotspots zu klein sind und deshalb nicht über die personellen Kapazitäten verfügen können, um sich die umfangreichen Förderprogramme des Landes zu erarbeiten und umzusetzen. Diese Städte und Gemeinden benötigen fachliche Beratung und Unterstützung.

Gaßmann: „Wir halten den Vorschlag des Prognos-Institutes mit der Wiedererrichtung einer Landesentwicklungsgesellschaft die Wohnungsversorgung zu verbessern, für richtig.“ Diese neue Landesentwicklungsgesellschaft ist notwendig, so Gaßmann weiter, weil durch die Unterstützung und Kooperation mit den Städten steuernd auf die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg Einfluss genommen werden kann:

Viele Städte scheitern aus rein haushälterischen Gründen daran, Vorkaufsrechte auszuüben, Bauerwartungsland oder Bauflächen (zum Beispiel auch Baulücken) zu erwerben. Viele Bauflächen, die Städte erwerben könnten, geraten deshalb in den immobilienwirtschaftlichen Verwertungsablauf mit der Folge, dass die Kosten für erschlossene Bauflächen in die Höhe schnellen. Eine Landesentwicklungsgesellschaft könnte die Kommunen im Bereich der Boden- und Liegenschaftspolitik unterstützen. Sie könnte Bauland erwerben, entwickeln und preiswert an die Kommunen abgeben, wenn auf diesen Flächen dauerhaft preisgünstige Mietwohnungen entstehen. Zumindest kann die Landesentwicklungsgesellschaft als Vorfinanzierer für neubaurelevante Potentialflächen auftreten. Sie könnte vor allem auch dort, wo trotz Wohnungsmangels nicht gebaut wird, selbst Wohnungen bauen. Damit leistet sie einen wichtigen Beitrag zur Errichtung eines Bestandes dauerhaft bezahlbarer Mietwohnungen.

Leider engagieren sich derzeit fast ausschließlich kommunale Wohnungsunternehmen im sozialen Wohnungsbau. „Auch Genossenschaften sollten für den sozialen Wohnungsbau gewonnen werden. Wir regen daher Gespräche der Landesregierung mit den Genossenschaften an, um sie für mehr Engagement im Wohnungsbau zu gewinnen. Hierzu gehört auch die Prüfung, ob die Förderbeträge noch ausreichend sind“, so Gaßmann. Auch eine Entbürokratisierung der Wohnraumförderung erleichtere die Inanspruchnahme der Fördermittel. Gaßmann: „Muss ein Förderantrag an die L-Bank tatsächlich 32 Seiten umfassen?“

Ordnungspolitische Maßnahmen sind unerlässlich

Selbst wenn der Wohnungsneubau tatsächlich angekurbelt werden könnte, würde dies nicht zu einer kurzfristigen Entspannung auf den Wohnungsmärkten führen. Wenn die vom Land in den nächsten vier Jahren geplanten 9.000 geförderten Mietwohnungen gebaut würden, wären dies nicht einmal ein 0,2 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes, viel zu wenig, um das Mietpreisniveau beeinflussen zu können.

Gaßmann: „In der sozialen Marktwirtschaft ist der Staat dafür verantwortlich, einem Marktversagen durch ordnungspolitische Maßnahmen entgegen zu wirken und dafür zu sorgen, dass das Grundversorgungsgut Wohnung nicht für immer mehr Menschen unbezahlbar wird.“

Nachdem Gerichte die Landesverordnung zur Mietpreisbremse für unwirksam erklärt haben, drängt der Mieterbund die Landesregierung, schnellst möglich die Mieterinnen und Mieter in Baden-Württemberg vor überteuerten Mietforderungen zu schützen. Die Wirtschaftsministerin hat dem Mieterbund inzwischen angekündigt, eine neue Landesverordnung, die der sich verschärfenden Wohnungssituation entspricht, durch die L-Bank vorbereiten zu lassen.