„Verantwortungsbewusste Politik beginnt mit der Betrachtung der Realität“, erklärt Udo Casper, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes Esslingen-Göppingen. „Deshalb haben wir in einem Schreiben an die Esslinger Stadträtinnen und Stadträte (Anlage) die Gründe dargelegt, warum die Stadt Esslingen das Wohnraumzweckentfremdungsverbot, dieses wichtige Instrument einer nachhaltigen und gerechten kommunalen Wohnungspolitik, unbedingt behalten muss.“
Es ist leider Realität, dass Esslingen unter der Wohnungskrise leidet. Weil seit Jahren viel zu wenig Wohnungen neu gebaut wurden, so Casper weiter, hat sich die Schere zwischen Wohnungsbedarf und Wohnungsangebot immer weiter geöffnet. Der wachsende Wohnungsmangel hat eine Mieteninflation ausgelöst. Die Krise hat längst den Mittelstand erreicht. Für immer mehr Haushalte droht das Grundversorgungsgut Wohnen zu einem unbezahlbaren Luxusgut zu werden. Bezahlbare Wohnungen sind zur absoluten Mangelware geworden.
Die Wohnungskrise kann nur nachhaltig überwunden werden, wenn es gelingt, durch die Belebung des Wohnungsneubaus ein bedarfsgerechtes und bezahlbares Wohnungsangebot zu schaffen und dauerhaft zu halten. Realität ist jedoch, dass der Wohnungsneubau eingebrochen ist. In den fünf Jahren zwischen 2020 und 2024 lag die durchschnittliche jährliche Neubauleistung bei nur 280 Wohnungen. Casper: „In dem unwahrscheinlichen Fall, dass sich Neubauleistung und der Wohnungsbedarf nicht ändern, würde es bei dem Fehlbestand von rund 3.000 Wohnungen mindestens zehn Jahre dauern, bis der Mangel abgebaut ist. Viele Haushalte brauchen jedoch jetzt ein bezahlbares Dach über dem Kopf!“
Die Realität ist, dass der Wohnungsneubau in absehbarer Zeit den Wohnungsmangel nicht abbauen kann. Wohnungsexperten gehen davon aus, dass frühestens ab dem Jahr 2027 die Baufertigstellungszahlen wieder ansteigen werden. Casper verweist auf den Evaluationsbericht der Stadt Esslingen zum „Wohnraummanagement“ aus dem die Esslinger Zeitung am 7. März zitiert: „Eine Verbesserung der Situation auf dem Wohnungsmarkt, vor allem für Haushalte in schwierigen Lebenssituationen, ist derzeit nicht absehbar“.
Realität ist auch, dass trotz dramatischen Wohnungsmangel Wohnungen leerstehen. Die Zensuserhebung hat ergeben, dass in Esslingen zum Stichtag 2022 2.096 Wohnungen (4,3 Prozent des Wohnungsbestandes) leer standen. Davon standen 881 Wohnungen – mehr als das Dreifache der durchschnittlichen jährlichen Neubauleistung - länger als 12 Monate leer und können deshalb nicht als Fluktuationsreserve angesehen werden.
Casper: „Die Erwartung, die Wohnungskrise könnte zeitnah durch den Wohnungsneubau überwunden werden ist – vorsichtig ausgedrückt – unrealistisch. In schönen Träumen kann niemand wohnen!“ Deshalb müssen die Folgen des gravierenden Wohnungsmangels durch die Aktivierung des Wohnungsbestandes abgefedert werden.
Der Deutsche Mieterbund Esslingen-Göppingen appelliert daher an die Esslinger Stadträtinnen und Stadträte eindringlich, die Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhalten. Die Durchsetzung wichtiger gesellschaftspolitischer Ziele erfolgt nicht durch Appelle und Prämien, sondern durch ordnungspolitische Regelungen. Mit der Satzung gegen die Wohnraumzweckentfremdung zeigt die Stadt Esslingen deutlich, dass die Zweckentfremdung von Wohnraum gegen das Allgemeinwohl verstößt und kein Kavaliersdelikt darstellt. Deshalb nennt das Strategiepapier „Strategische Wohnraumentwicklung“, das der Esslinger Gemeinderat bereits im Jahr 2022 einstimmig beschlossen hatte, die „Einführung einer Zweckentfremdungsverbotssatzung“ ausdrücklich als kurzfristig wirkende Maßnahme.
Casper verweist auf die Erfahrungen der Städte mit Zweckentfremdungsverbot, die alle auf die präventive Wirkung der kommunalen Satzung verweisen. Wenn es gelänge 500 Wohnungen wie in Stuttgart oder 300 Wohnungen wie in Konstanz zu aktivieren, würde dies eine spürbare Entlastung des Esslinger Wohnungsmarktes bedeuten.
Allerdings führt der Beschluss eines Wohnraumzweckentfremdungsverbotes allein nicht zur Aktivierung des Wohnungsbestandes. Zur notwendigen Strategie gegen den Wohnungsleerstand gehört die konsequente Anwendung des Wohnraumzweckentfremdungsverbotes, die rasche Bearbeitung von Leerstandsmeldungen, die Erstellung eines Leerstandkatasters und die gezielte Ansprache und gegebenfalls Unterstützung von Eigentümern
Die verantwortungsbewusste Bestandspolitik und die Wiederbelebung des Wohnungsneubaus sind keine Gegensätze oder Alternativen. Sie sind Bestandteile einer gemeinwohlorientierten Wohnungspolitik.
Casper gibt zu bedenken, dass die Aktivierung des Wohnungsbestandes nicht nur den Wohnungssuchenden nützt. Durch die Stabilisierung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage wird das Mietniveau stabilisiert. Die Reduzierung des Leerstandes ist ein Beitrag zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Die gesteigerte Verfügbarkeit von Wohnraum fördert die soziale Stabilität und verhindert eine weitere Spaltung der Stadtgesellschaft.
