Mieterbund kritisiert Pläne der Landesregierung
Wo sollen Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungssperrfrist künftig im Land gelten?
Stellungnahme des Deutschen Mieterbunds Baden-Württemberg gegenüber dem Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen BW
(11.11.2025)
Einführung
Nach § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wird die Landesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In solchermaßen bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf die Wohnraummiete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Zielsetzung der Verordnung ist somit, dem Problem steigender Mieten in Städten und Gemeinden in Fällen der Neuvermietung bestehender Wohnungen zu begegnen.
Im vorliegenden Entwurf zur Gebietskulisse der Mietpreisbegrenzungsverordnung werden 130 Städte und Gemeinden bestimmt, die als Gebiete eingestuft werden, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, also ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt.
Dieses wird mit den Ergebnissen der Aktualisierung des Gutachtens zur Identifikation von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten durch das Institut FUB IGES Wohnen+Immobi-lien+Umwelt GmbH und die Bewertung durch die Landesregierung begründet.
Grundlegende Kritik: Ergebnisse des Gutachtens und der Bewertung durch die Landesregierung widersprechen der Realität
Die Ergebnisse des Gutachtens und der Bewertung durch die Landesregierung stehen jedoch in einem Widerspruch zur Realität.
Wenn im Ergebnis Städte, wie Mannheim und Konstanz und weitere aus der Liste der 20 teuersten Städte nunmehr aus der Gebietskulisse herausfallen sollen, ist die Methodik des zugrun-deliegenden Gutachtens und dessen Bewertung grundlegend zu hinterfragen.
Ein Vergleich der entsprechenden Zahlen von 2019 und 2024 zeigt gerade, dass in den betroffenen Kommunen in keinster Weise von einer Entspannung des Wohnungsmarktes gesprochen werden kann, sondern nach wie vor ein viel zu geringes Angebot an bezahlbaren Wohnraum besteht und neuer Wohnraum in viel zu geringem Umfang entsteht.
So fehlen in Baden-Württemberg aktuell 192.000 Wohnungen. In 41 von 44 Stadt- und Landkreisen herrscht ein eklatantes Defizit an Wohnungen. Der Wohnungsmangel im Land, der schon 2017 im Rahmen der Wohnraum-Allianz diagnostiziert wurde, ist damit kein vorübergehendes Phänomen, sondern hat sich zu einem strukturellen Problem entwickelt, das tief in Wirtschaft und Gesellschaft hineinwirkt.
Zu dieser Bewertung kommt das anerkannte und unabhängige Pestel-Institut in einer hochaktuellen Studie, die im Auftrag des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (vbw), der Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen (KoWo) sowie weiterer fünf wohnungswirtschaftlicher Verbände und der Arbeitsgemeinschaft Baden-Württembergischer Bausparkassen erstellt wurde.
Bestätigt wird der in Baden-Württemberg nahezu flächendeckend bestehende angespannte Wohnungsmarkt auch im Rahmen einer aktuellen Antwort der Bundesregierung (21/2478) auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Die Linke im Bundestag. Die Bundesregierung stellt darin einen umfassenden Mietenanstieg in Baden-Württemberg fest.
Die durchschnittlichen Erst- und Wiedervermietungsmieten in Baden-Württemberg sind danach zwischen 2014 und 2024 um 53,4 Prozent gestiegen. Der durchschnittliche jährliche Anstieg betrug 4,1 Prozent. Danach hatte die Nettokaltmiete 2014 bei 7,95 Euro pro Quadratmeter gelegen und war bis 2024 auf 12,19 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Wohlgemerkt im Durchschnitt.
Vor dem Hintergrund dieser Erkenntnisse sowie der Expertise und Erfahrungen der örtlichen Mietervereine und eigener Betrachtungen kommt der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg (DMB BW) zu einer grundlegend anderen Einschätzung und Bewertung des Ergebnisses des Gutachtens des Instituts FUB IGES und der getroffenen Schlussfolgerungen durch die Landesregierung.
Der DMB BW kritisiert den neuen vorgesehenen Zuschnitt der Gebietskulisse auf das Deutlichste. Wenn künftig Städte, wie Mannheim, Konstanz und Weinheim und eine Vielzahl an Kommunen in den Speckgürteln bzw. den Metropolregionen, wie etwa Leinfelden-Echterdingen, aus der Gebietskulisse fallen sollen, ist das aus Sicht des DMB BW ein Hinweis darauf, dass im zugrunde-liegenden Gutachten die Indikatoren nicht sachgerecht ausgewählt oder aber nicht sachgerecht gewichtet und bewertet wurden.
So umfasst die Gebietskulisse im neuen Gutachten insgesamt 130 Städte und Gemeinden in Baden-Württemberg (gegenüber 89 Städten und Gemeinden in 2020). Dabei werden 84 Städte und Gemeinden neu aufgenommen, 46 Städte und Gemeinden bleiben in der Gebietskulisse, 43 Städte und Gemeinden fallen aus der Gebietskulisse heraus. Bezogen auf die Einwohnerzahl repräsentieren die Städte und Gemeinden in der neuen Gebietskulisse damit nur noch rund 33 Prozent der Bevölkerung gegenüber rund 36 Prozent in der bisherigen Gebietskulisse.
Fehlerhafte Umsetzung der in der Ermächtigungsgrundlage § 556d BGB genannten Kriterien
§ 556d BGB als Ermächtigungsgrundlage sieht vor, dass die Landesregierungen ermächtigt wird, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen dann vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann gemäß § 556d insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
§ 556d stellt für den Vergleich der durchschnittlichen Mietbelastung und den Anstieg der Mieten auf insoweit auf den bundesweiten Durchschnitt ab. Die vorliegende Mietpreisbegrenzungsver-ordnung stellt hingegen auf die baden-württembergischen Durchschnittswerte ab. Das widerspricht den Vorgaben des § 556d BGB und ist aus Sicht des DMB BW nicht rechtskonform.
Methoden-Kritik
Kritisch bewertet der DMB BW, dass die bisherige Methodik mit den fünf Indikatoren gleich belassen und das Gutachten aus dem Jahr 2019 mit neuem Datenmaterial fortgeschrieben wurde. Neu ergänzt um Zahlen aus dem Zensus aus dem Jahr 2022.
Das Gutachten aus dem Jahr 2019, auf dessen Grundlage die geltende Gebietskulisse festgelegt wurde, wurde nicht evaluiert. Eine notwendige Überprüfung, inwieweit die gewählten Auswahlkriterien die Wohnungsmarktlage zutreffend erfassen konnten, fand nicht statt. 2019 wurde zunächst das Gutachten veröffentlicht und diskutiert, bevor ein halbes Jahr später die Rechtsverordnungen erlassen wurden. 2025 wurde das einfach eine Replikation des Gutachtens beauftragt. Dazu ist der Zeitplan wesentlich enger. Das war aus Sicht des DMB BW grob fahrlässig, weil es aufgrund Zeitdrucks besonders erschwert wird, grundsätzliche Fehler und Unstimmigkeiten in den Daten zu korrigieren. Der DMB BW hatte bereits 2024 die Landesregierung aufgefordert, eine Überarbeitung der Gebietskulisse in Angriff zu nehmen.
Bereits 2019 hatte das Gutachten aus Sicht des DMB BW Schwächen, die nicht ausreichend bearbeitet wurden. So wurde bspw. die Gemeinde Reichenau erstmals in die Gebietskulisse aufgenommen, die Gemeinde Allensbach hingegen nicht. Und dies, obwohl die Wohnungsmärkte dieser Gemeinden mit der benachbarten Universitätsstadt Konstanz interagieren. Das wird auch
durch den gemeinsamen Mietspiegel eindrucksvoll bestätigt. Insgesamt wurden die Speckgürtel um die Verdichtungsräume des Landes unzureichend von der Methode erfasst.
Eine Evaluation des damaligen Gutachtens mit den daraus resultierenden Ableitungen für die Gebietskulisse und die aktuelle Mietpreisbremse wäre dringend für eine sachgerechte Weiterentwicklung erforderlich gewesen, ist aber unterblieben.
Methodenkritik im Detail, exemplarisch aufgezeigt an einigen Regionen
Landkreis Konstanz und Bodenseekreis
Es ist zunächst naheliegend, wie von FUB IGES im Gutachten zu Grunde gelegt, die Kriterien für die Gebietskulisse mit zentralen Daten für alle 1.101 baden-württembergische Gemeinden erstellen zu wollen. Dieses bietet den Vorteil der einheitlichen Bemessungskriterien. Wenn jedoch keine Daten vorhanden sind, führt dies zu den landesweit monierten Fehlbewertungen, wie beispielsweise für den Wohnversorgungsgrad insbesondere in der Konstanz.
Die vorgesehene Gebietskulisse für den Kreis Konstanz und den Bodenseekreis nimmt Städte mit bekannten angespannten Wohnungsmärkten heraus und fügt stattdessen Gemeinden wie Mühlingen (Landkreis Konstanz) und Deggenhausertal (Bodenseekreis) hinzu. Diese kleinen Gemeinden im ländlichen Raum sind durch Wohneigentum, hauptsächlich in Einfamilienhäusern, und nicht durch eine gefährdete Versorgung mit Wohnraum geprägt. Diese nicht sachgerechten Einstufungen falsifizieren die die Methode des Gutachtens eindeutig.
Zwei der fünf Kriterien, anhand derer angespannte Wohnungsmärkte diagnostiziert werden sollen, weisen dabei erhebliche Schwächen auf:
So gibt es insbesondere für die Städte Konstanz und Überlingen erhebliche Zweifel an der Gültigkeit der Zahl der Haushalte. In der Stadt Konstanz weicht die Zahl der Haushalte, die in der Statistik der Stadt erfasst wurden, erheblich von den Zahlen der Gutachter ab.
Der Unterschied beträgt 6000 Haushalte. Wenn bereits die Zahl der Haushalte falsch ermittelt wurde, ist auch die im Gutachten errechnete ausgeglichene Wohnungsversorgung in Konstanz hinfällig.
In Überlingen wird ein Angebotsüberhang bei Wohnraum von 11 Prozent errechnet. Ein solch hohes Wohnungsangebot müsste sich in den Angebotsmieten niederschlagen, doch davon ist nirgendwo etwas zu sehen. Im Gegenteil.
In beiden Fällen wird unseres Erachtens die Wohnraumversorgung der Bevölkerung falsch ermittelt. So wurde im Bündnis für Wohnen der Stadt Konstanz eine Aktualisierung des Gutachtens der Firma Empirica vorgestellt, dass nach wie vor erhebliche Wohnungsengpässe in Konstanz feststellt. Dieses entspricht auch der Erfahrung des örtlichen Mietervereins und belegt zusätzlich obige Einschätzung.
Das Gutachten von FUB IGES verwendet den Indikator der Neubauintensität und betrachtet die Entwicklung der Haushalte in Zusammenhang mit der Neubautätigkeit der letzten Jahre. Das ist ein relativer Indikator, der für die Stadt Konstanz ergibt, dass etwas mehr Wohnungen gebaut wurden als neue Haushalte in Konstanz gebildet wurden.
Dieser Indikator sagt jedoch nichts darüber aus, wie die Wohnungssituation zu Beginn der Messung war und ob die Bautätigkeit ausreichend war. Trotz eines leichten Bauüberhangs, der im Jahr 2024 dramatisch eingebrochen ist, hat sich an der angespannten Situation in der Universitätsstadt nichts geändert.
Die Stadt Konstanz soll aus der Gebietskulisse fallen, weil sie die Bedingungen bei der Wohnungsversorgung und bei der Neubauintensität nicht erfüllt. Aufgrund der beschriebenen Datenprobleme bzw. der beschränkten Aussagekraft des Indikators ist dies nicht sachgerecht. Dies ist ein weiterer Beleg dafür, dass das gewählte Modell für die Aufnahme der Kommunen in die Gebietskulisse ungeeignet ist. ist.
So kommt das Gutachten, selbst nach Abzug einer drei-prozentigen Fluktuationsreserve, zum Ergebnis, dass 2023 noch 1.543 Wohnungen mehr in Konstanz zur